Etikettarkiv: byggande

Kommentarer

Tänk om ”bostadsministern” kunde studera Örebro istället för Stockholm

Lämna en kommentar

Hittar en artikel i DN som berättar att en arbetsgrupp från byggbranschen och näringslivet pekat ut vad som hindrar bostadsbyggandet i Stockholm. DN sammanfattar: ”Lång och krånglig planprocess, snåriga regler för hyresrätter och reavinstskatten gör det omöjligt att bygga de bostäder ett växande Stockholm behöver.” Arbetsgruppen kritiserar både Stockholms Stad och den nationella nivån, så låt oss jämföra kritiken mot Stockholm med vad som görs i Örebro:

  1. I Stockholm: ”Lång och krånglig planprocess”: ”Om planarbetet tar tio år krävs det orimligt stor uthållighet av den byggherre som ska bygga bostäderna, säger Anna Wersäll, näringslivspolitisk expert på Stockholms Handelskammare.”
    I Örebro tar det cirka ett år att gå från planuppdrag till färdig detaljplan, en detaljplan för ett bostadsprojekt blev klar på cirka tre månader (men det var extremt snabbt).
  2. I Stockholm: ”föräldralediga handläggare på stadsbyggnadskontoret”.
    I Örebro anslog vi fem miljoner mer för 2014 för att kunna anställa fler handläggare och för att i större utsträckning kunna anlita konsulter för arbetstoppar och specialjobb.
  3. I Stockholm: ”höga markpriser”.
    I Örebro: lägre markpriser än jämförbara kommuner och aktivt arbete för att motverka markspekulation och ökande markpriser.
  4. I Stockholm: ”behövs fler hyresrätter” (för att bl a kunna rekrytera kompetent personal).
    I Örebro: ungefär hälften av alla nybyggda lägenheter är hyresrätt.

En sak rår dock vare sig Stockholm eller Örebro på: bristen på nationell bostadspolitik. Lennart Weiss på Veidekke beskriver det bra: ”Finansieringen är själva blodomloppet och där finns många proppar. En är nackdelen med byggmoms om du bygger hyresrätter, en annan är svåra finansieringsregler.” Detta skulle landets ”bostadsminister”, Stefan Attefall, kunna ta sig an – istället för att skylla bostadsbristen på kommunerna.

Och med tanke på jämförelsen ovan skulle man kunna önska att ”bostadsministern” studerade vad man kan lära av de kommuner som är framgångsrika  när det gäller bostadsbyggande (till exempel Örebro, Sundbyberg och många fler) istället för att stirra sig blind Stockholm. Om han (eller någon av hans medarbetare) vill komma till Örebro och lyssna på när jag och tjänstemän från Stadsbyggnadskontoret berättar hur man kan jobba så lovar jag att betala hans tågbiljett ur egen ficka.

Kommentarer

Almedalen, dag 2: Klimatomställning och bostadsbyggande – like glue

1 kommentar

Hållit ett och lyssnat på tre seminarier bara på tisdagsförmiddagen (Almedalen är tidseffektiv…). Började dagen om varför Socialdemokraterna vann valet i Örebro (och varför Moderaterna förlorade). Sedan har förmiddagen handlat om klimatomställning och investeringar i bostadsbeståndet.

En rimlig bedömning är att Sveriges bostäder (särskilt miljonprogrammet) behöver renoveras för cirka 300 miljarder kronor (kanske ända upp till 1000 miljarder om man gör mesta möjliga…). Hur ska det gå till?

För det är viktigt: bostäderna behöver rustas (annars kommer många av husen få rivas om 10-20 år), klimatet behöver investeringarna (40% av energin förbrukas av bostäder och byggande). Och ändå händer så lite (förutom i Örebro och på några andra orter där starka allmännyttig, och andra fastighetsägare, är aktiva).

Seminariet av Fores om ”Inför IPCC-rapporten – hur når vi klimatmålen?” gav fonden för de andra två seminarierna. Vi måste helt enkelt få en bred samsyn om en aktiv statlig bostadspolitik som bidrar till klimatomställningen. Och då finns idéer, på förmiddagen lyssnade jag på två intressanta seminarier om det: ”Gröna lån! Är den tyska modellen med energieffektivisering till låg ränta rätt för Sverige?” och ”Ska miljonprogrammet rädda tillväxten – genom renovering?”.

Till 2050 ska Sverige nå en halverad energianvändning, jämfört med 1995 års nivå. Men energieffektiviseringen går alltför långsamt. Och för att energiinvesteringarna ska öka krävs insatser som underlättar finansieringen av viktiga klimatinvesteringar.

I Tyskland har man sedan år 2000 förenat energimål, sysselsättning, bättre bostäder i ett system som har nått samsyn – både över partigränser, och mellan arbetsgivare och fackliga organisationer. I Tyskland har det gett 200 000 arbetstillfällen med hjälp av 1,5 miljarder Euro i federala medel – som gett investeringar i 20 miljarder Euro. De har även reglerat så att hyrorna inte samtidigt höjs för mycket. I Tyskland menar man att det gett samhällsekonomisk vinst: ökade skatteintäkter (moms, inkomstskatt, bolagsskatt med mera).

Byggnads menar att ett liknande system i Sverige skulle kunna ge stora effekter både på tillväxt och jobb – utan några större statliga kostnader.

En variant (som kanske är enklare att införa) framfördes av Pekka Kääntä, på Svensk Byggtjänst, som skrivit en rapport om ”Ska miljonprogrammet rädda tillväxten – genom renovering?”. Han påpekade att Sverige underinvesterat i 20år: statens finansiella mål har motverkat även investeringar som är lönsamma på lång sikt. Det märks på många svenska bostäder.

Och det märks på arbetsmarknaden: idag står byggsektorn för 5,1% av BNP, 1980 var det 7,2%. Samtidigt behöver Sverige fler tillväxtmotorer, och läget är rätt nu: vi har starka statsfinanser och rekordlåga räntor. Pekka Kääntä menar att renoveringar på cirka 300 miljarder uppdelat på 10 år skulle ge ett bidrag till tillväxten på 0,5-0,8 procent av BNP per år. Och det enda som krävs är att staten erbjuder förmånliga lån (som fortfarande ger ett plus till statskassan eftersom staten självklart tar ut ett visst påslag på lånevillkoren – som ändå kommer bli förmånliga).

Och det krävs sannolikt statligt agerande (på ett eller annat sätt). Att sälja ut bostäder är inget rimligt finansieringsalternativ (att sälja det man tjänar pengar på för att investera i det som är i sämst skick är inte lysande företagsekonomi), vilket Pekka Kääntä påpekade. Många av investeringarna är omfattande och innebär (på många håll) högriskprojekt som innebär höga hyreshöjningar. Alternativet är att inte göra något: men då får vi slum på riktigt i Sverige. Och dessutom är det slöseri med investeringar – för om 10-20 år måste husen rivas.

I det alternativ som Pekka Kääntä förespråkar tar staten inte på sig några direkta kostnader alls, det enda som krävs är att staten står för en del av risken och accepterar att statsskulden ökar lite (fast det finansieras ju av räntor som byggbolag/fastighetsägare betalar). Det är också ett sätt att begränsa hyreshöjningar, att öka attraktionen i utsatta områden (vilket också gör det lättare att öka exploateringen kring de stora områdena – där infrastrukturen redan finns byggd). Dessutom ger det miljö- och energivinster och bättre bostäder, alltså.

Som jämförelse ska sägas att ROT-avdraget idag kostar staten cirka 14 miljarder kronor per år, och att räntesubventionerna (som går till dem som äger sin bostad) innebär att staten går miste om cirka 25 miljarder kronor per år.

Socialdemokraterna vill utreda om ett modell liknande det tyska kan vara aktuellt i Sverige, eller om man ”bara” ska nöja sig med någon typ av förmånlig långivning i annan form. Helst vill vi se långsiktiga överenskommelser över partigränserna så att byggmarknaden och fastighetsägarna kan lita på att de system som skapas finns kvar även om 1, 4 eller 10 år.

Kommentarer

Kommunens avgift är INTE hindret för bostadsbyggandet

Lämna en kommentar

Egentligen var frågan enkel: Örebro kommun gör en liten justering av taxan för att ta fram detaljplaner och områdesbestämmelser. Efter förändringen hamnar Örebro på ungefär samma nivå som jämförbara kommuner. Precis som tidigare kommer denna taxa vara en ickefråga för byggandet. Jag törs lova att inte ett enda bygge stoppats på grund av denna taxa.

Jag ska inte här utveckla mer om varför bostadsbyggandet haltar idag, men i korthet kan det sammanfattas med: 1. Passiv regering som saknar bostadspolitik, 2. Instabil finansmarknad som gör det svårt med finansiering av byggen och 3. Höga byggkostnader. Den som vill läsa mer om socialdemokratisk bostadspolitik (inklusive analys om dagsläget) kan läsa mer här.

I Örebro byggs mycket av ÖBO, som har ett tydligt uppdrag från Örebro kommun att bygga mer. Problemet är att de privata fastighetsägarna inte bygger tillräckligt. Det byggs inte heller mindre i Örebro än i andra kommuner, vilket stöder att problemen är nationella/internationella.

För Folkpartiet och Miljöpartiet var dock den lilla justeringen av taxan en ursäkt för att agera populister och låtsas som att de försöker få fart på byggandet. Det framgick inte riktigt på vilket sätt en lägre taxa skulle hjälpa byggandet, att inte höja taxan gör ju nämligen att vi har mindre resurser för att t ex ta fram detaljplaner. Om inte FP och MP vill anslå mer skattepengar till detta arbete, så klart. Fast det brukar de inte föreslå…

Man bör ställa sig åtminstone fyra frågor kring detta:
1. Vad är problemen idag, vad är skälet till att det inte byggs mer? Ja, inte är det plan- och bygglovstaxan – vilket jag argumenterade för ovan.

2. Är det krångligt att få de tillstånd som krävs för att bygga? Ja, delvis – ofta därför att det är rimligt att ställa höga krav på byggnader som ska stå i 100 år och påverka oss alla. Men nej, det är inte heller ’krångel’ som är det stora problemet för byggmarknaden. Och det är definitivt inte ’krångligare’ att bygga i Örebro än i jämförbara kommuner. För övrigt har fastighetsägarna, när de träffas själva, också konstaterat att Örebro kommun inte är problemet.

3. Tar det lång tid att i Örebro få tilstånd och planer? Nej, Örebro har korta handläggningstider, jämfört med jämförbara kommuner. Ca 60-70% av bygglovsärendena får beslut inom 3 veckor från att kompletta handlingar kommit in. Detta är MYCKET bra i jämförelse med andra kommuner. Och detaljplanearbetet går snabbare i Örebro än i de flesta andra jämförbara kommuner, här tar det cirka 1 år att ta fram en detaljplan. I många andra jämförbara, växande, kommuner tar detaljplaner MYCKET längre tid.

4. Hjälper FPs och MPs förslag till för att få fart på byggandet? Nej, jag har hittills inte en enda gång stött på att taxan för detaljplaner skulle vara ett hinder för byggande. Under 2012 togs detaljplaner för 1100 lägenheter fram, det finns alltså gott om planerad mark där man inom 3-10 veckor kan få bygglov för att starta ett bygge. Som ovan är det förmodligen till och med så att FP och MP skulle försvårat läget på byggmarknaden, eftersom det sannolikt lett till att färre personer kunnat jobba med att ta fram detaljplaner.

Som sagt: egentligen är detta en liten detaljfråga. Det märkliga är att två partier som säger sig vilja leda Örebro kommun tar så lite ansvar i verkligheten, gör så lite för att rätta till de problem som finns och har så otroligt dålig koll på verkligheten. Det vore bättre om vi kunde prata om de riktiga problemen. Och det huvudsakliga problemet är att det dröjer till september 2014 innan Sverige får en regering som på allvar bidrag till ökat byggande.

Kommentarer

Bra diskussion med studenter om bostäder och talangjakt

Lämna en kommentar

Igår hade Örebro Studentkår bjudit in studenter på Universitetet till en diskussion om studentbostäder, Örebros tillväxt och hur vi gör Örebro bättre. Jag, Adrian Bucher (planarkitekt i Örebro kommun) och Petra Åhlund (projektutvecklare på ÖBO) var där och diskuterade. Sophia Bescher hade sett till att upplägget fungerade och antecknade också från diskussionen. Jag gör det enkelt för mig och klipper in Sophias anteckningar. Först några punkter från diskussionen om ÖBOs planerade bygge i hörnet Rudbecksgatan/Trädgårdsgatan (tomten som rymmer Rudbecks gamla aula och ÖBOs höga studentboende). Den diskussionen handlade om allt från gemensamma lokaler till vilka kläder man har när man går till tvättstugan…:

• Förråd. Viktigt med förrådsmöjligheter även för studenter, studenterna har saker att förvara. Svårt idag att få plats med sina saker. Helst ett förråd i närheten av sin bostad. Kallförråd är okej. Kan tänka sig små ytor till förråd (det går att stapla högt…).
• Tvättstuga i bottenvåning? Oro för att man blir uttittad när man tvättar. Man kanske inte vill lämna sin tvätt obevakad, man blir tvingad att sitta och hålla koll på sin tvätt.
• Aulan skulle kunna bli ett gym. Eller studieplatser. Eller spontanidrottsplats, kunna aktivera sig. Eller ytor för kreativitet, göra musik.
• Bra med garderob/förvaring även i taket!
• Kan det finnas ett större kök, för 10-15 personer, i bottenvåning där man kan göra större middagar med fler studenter? Ett allrum som går att hyra och kanske kan användas till studieplats.
• Är det möjligt med uteterass på taket?

Om var studenter vill bo och hur vi kan göra för att få fler studenter att stanna kvar i Örebro eft studierna (hur Örebro blir vinnare i den globala talangjakten):
• Några menar att studenter vill bo i närheten av universitetet, eller i alla fall nära andra studenter… Universitetet är huvudsakliga arbetsplatsen. Det är där man vill plugga, inte i hemmet.
• Universitetet måste marknadsföras bättre. Guldkornen i Örebro är inte tillräckligt kända. Närhet och storlek är det positiva.
• Närhet till studielokaler behöver inte vara just på universitetet. Skulle likväl kunna vara i stan.
• Måste bli bättre på att behålla kompetensen. Måste skapa jobb. Fler jobb än bara lagerjobb. Bredda sektorerna. Vilken är nästa stora marknad?
• Planera för bostäder som studenterna kan ta när de är färdigutbildade.
• Studenter vill kunna göra bostadskarriär under sin studietid. Kommunen borde vara mer aktiv i att ordna fram andra bostäder till studenter så att de stannar kvar i kommunen.
• Ju större lägenheter, desto lättare att starta vuxenlivet.
• Att bo nära universitetet är viktigt för att få den sociala samvaron.
• Mycket svårt idag att gå från studentlägenhet till ”vanlig lägenhet”. Speciellt när man är en målgrupp som inte har mycket kapital.
• Man blir örebroare när man får något att bry sig om. Satsa på studenter som vill driva saker, som vill påverka och engagera sig. Kommunen borde bli bättre på det. Lyfta kreativa människor och ge dem verktygen och stöttningen.

Vi konstaterade att den här typen av diskussioner borde bli vanligare, till exempel kring aktuella detaljplaner och liknande. Utställningar på detaljplaner borde vara utställda på universitetet.

Fler förslag? Andra synpunkter?

Kommentarer, Samhällsbyggnad

11 uppdrag som jag tar itu med efter nyår

3 kommentarer

I onsdags valde Kommunfullmäktige i Örebro mig till ordförande i Programnämnd Samhällsbyggnad (från årsskiftet), med ansvar för stadsplanering, gator, cykelvägar, bussar, byggande, föreningsbidrag, idrottsanläggningar, kulturskola, fritidsgårdar, bibliotek och mycket annat… Den sjupartiöverenskommelse som resulterade i att Socialdemokraterna fick ansvaret för Samhällsbyggnadsområdet gäller fram till ett eventuellt omval i Örebro (besked ges kanske i januari…), eller längst till februari månads utgång. Under den perioden kommer Örebro kommun styras genom koncensusbeslut – att vi strävar efter att bli överens mellan alla de inblandade sju partierna.

Av de uppdrag som jag före valet presenterade är det dock inte så många som behöver vara kontroversiella. Jag inser att allt inte kan hända på några få månader och jag inser också att vi i många frågor inte kommer att vara överens mellan de sju partierna, men likväl hoppas jag kunna sätta igång processen på en del viktiga områden. Och i vissa frågor borde det vara möjligt att ganska snabbt åstadkomma förändring.

Före valet presenterade jag nio uppdrag som jag tänkte lämna över till tjänstemännen för att börja jobba med. Jag vill nämligen, så mycket jag kan, arbeta med tydliga (och offentliga) ”uppdragslistor” till tjänstemän, experter och utredare. De nio uppdragen var följande (mer utförligt om vart och ett av dem här):

1. Ett Örebro som välkomnar nya idéer – öppenhet, delaktighet och tydliga besked
2. Ett Örebro där vi kan vara stolta även över nybyggen – att bygga framtidens landmärken
3. Ett Örebro där vi alla tar ansvar för klimatet –och kommunen kan hjälpa oss att klara vardagen på ett grönt sätt
4. Ett Örebro där detaljerna spelar roll – om att vi bör ägna mer kraft åt att göra bostadsområden vackrare
5. Ett Örebro med fler växande företag – snabba besked till växande företag och ny mark för företagsetableringar
6. Ett Örebro där trafiksäkerhet inte heter pengar – fler åtgärder för ökad trafiksäkerhet i bostadsområden
7. Ett Örebro där alla vågar gå ut – telefonjour, klottersanering och trygghetsåtgärder i bostadsområden
8. Ett Örebro som uppmuntrar felfinnare – det ska vara lätt att rapportera trasiga lampor, gathål och andra fel
9. Ett Örebro för rörelse: skapa fler möjligheter för idrott och rörelse i hela Örebro

Efter ett inspirerande samtal med arkitekten Jonas Kjellander härom dagen så tänker jag nog omedelbart lägga till ett tionde uppdrag:
10. Ett Örebro som vill bli världens bästa stad för barn – barnperspektiv ska finnas med i all stadsplanering.

Dessutom tänker jag låta frågan om ökad tillgänglighet bli extra tydlig genom att samla ihop de delar som handlar om detta under en särskild rubrik. Med andra ord är jag redan uppe i 11 ”uppdrag”. Men de behöver blir fler. Läs mer här och föreslå vad mer som bör göras!

Jag tror att de som läser den där listan inser att Samhällsbyggnadsområdet inte handlar om ”hårda frågor”. När jag tackade för förtroendet efter att ha blivit vald till kommunalråd av Socialdemokraterna i Örebro uppehöll jag mig vid det. Jag tog tre exempel:

  • Jobb en hård fråga – stöd till dem som är arbetslösa en mjuk fråga?
  • Skadegörelse på skollokaler en hård fråga – fritidsaktiviteter för ungdomar en mjuk fråga?
  • Gator och vägar en hård fråga – men trygghet när man går hem på kvällen en mjuk fråga?

Jag tror att samhällsbyggnadsområdet är helt avgörande för om vi ska kunna skapa ett Möjligheternas Örebro? Men jag vet att den viktigaste åtgärden om det ska bli möjligt är att ändra inriktning på arbetet på detta område: vi måste börja lyssna och öppna för nya idéer. Vi måste ta vara på örebroarnas förslag och vi måste uppmuntra dem som har idéer och vill utveckla Örebro. Inte ens om jag stänger in mig med alla kommunens tjänstemän och funderar kan vi komma fram till lika många förslag som om vi lär oss lyssna och öppna upp beslutsprocesserna.

Självklart, kanske du säger. Nej, tyvärr har det inte varit så. Alltför ofta har besluten fattats i slutna rum, och alltför ofta har människor med idéer bemötts med ointresse eller passivitet. Jag är övertygad om att det i många fall är bättre att säga nej snabbt än att inte ge något besked alls. Är man tydlig och öppen med hur beslut fattas tror jag också man får förståelse för att en del beslut går en emot.

Jag hoppas att vi kan möta örebroarna med en ärlig fråga: ”Vi behöver din åsikt om vad som är viktigast att göra. Vad tycker du är viktigast för att vi ska kunna samla Örebro för fler jobb och minskade klyftor – så att fler får leva rikare liv?”

Före valet försökte jag sammanfatta min ambition så här: ”Vi behöver välkomna idéer – för jobb och stadsutveckling. I Örebro måste nya idéer tas tillvara; så blir Örebro bättre och grönare, så skapas nya jobb och företag växer. Därför måste stadsplanering och samhällsbyggande bli mer öppet och fler örebroare måste involveras i diskussioner om vilket Örebro vi vill ha – om hur Örebro kan utvecklas.”

Om några veckor får jag chansen att göra det där lite mer på allvar – med en rimlig chans att förslag faktiskt kan förverkligas. Fram till dess kommer jag att fylla på listan, men framförallt kommer jag att göra den tydlig och konkret så att tjänstemännen faktiskt kan börja fundera ta itu med att fundera kring uppdragen. Jag kan inte vänta.